Der Verkehrswert von Immobilien lässt sich mittels Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahren bestimmen bzw. annähern.

Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren kommt vor allem bei Objekten zur Anwendung, die auf Basis von €/m² gehandelt werden. Dies gilt vor allem für Grundstücke, Eigentumswohnungen und normierte Reihenhäuser. Die Methode basiert auf soliden Marktdaten, die jedoch nicht immer vorliegen.

Im Rahmen einer Wertermittlung anhand des unmittelbaren Vergleichs können u. a. die vom RDM Ring Deutscher Makler erarbeiteten Preisspiegel aufschlussreiche Daten liefern.

Der Vergleich aktueller Zeitungsannoncen lässt keinen Rückschluss auf den tatsächlichen Verkehrswert einer Immobilie zu. Die hier zu findenden Angaben geben in der Regel nicht den tatsächlichen Wert einer Immobilie sondern lediglich die Wunschvorstellung des Verkäufers, die oftmals mit dem realen Markt wenig gemein hat, wieder.

Sachwertverfahren

Diese Methode zielt auf die Erfassung substanzorientierter Werte ab. Der Sachwert umfasst den Boden- und Gebäudesubstanzwert (Zeitwert) sowie den Wert sonstiger Anlagen.

Diese drei Größen werden zunächst getrennt bestimmt und abschließend zu einem Ausgangswert, dem Sachwert, zusammengezogen. Das Verfahren liefert brauchbare Hinweise, stehen Bau- bzw. Erstellungskosten im Mittelpunkt des Interesses.

Dieses Verfahren wird in der Regel für eigengenutzte Objekte als maßgebend angesehen. In Verbindung mit dem Ertragswertverfahren kann es interessante und sinnvolle Aufschlüsse über die Werthaltigkeit einer Immobilieninvestition liefern.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren richtet sich auf fremdgenutzte bzw. renditeorientierte Immobilien, die üblicherweise als Kapitalanlage gehandelt werden. Hierunter fallen Bürogebäude, Ladenlokale, gemischt genutzte Immobilien oder Mehrfamilienhäuser.

Der Ertragswert setzt sich aus zwei Komponenten zusammen, nämlich dem Bodenwert und dem Ertragswert baulicher Anlagen. Abgesehen von einigen Sonderfällen, sind Grund und Boden als dauerhaft bestehende Ertragskomponente zu betrachten, der eine "ewige" Rente zuzusprechen ist. Für Bauwerke gilt dies nicht. Diese besitzen bautechnische und nutzungsspezifische Lebensspannen bzw. je nach Alter unterschiedliche Restnutzungsdauern. Der einer baulichen Anlage zurechenbare Ertragsanteil ist als Jahresbetrag einer befristeten Rente zu begreifen. Da der Gebäudewert mit kürzer werdender Restnutzungsdauer sinkt, ist sein Zeitwert abzuschreiben. In Einklang mit Grundsätzen der Zinseszinsrechnung sind Rücklagen zu bilden. Da Alterswertminderungen in der Regel progressiv verlaufen, sind von Jahr zu Jahr steigende Rücklagebeträge erforderlich. Sie müssen Ihrer Höhe nach gewährleisten, dass der zu jedem Zeitpunkt ermittelte Gebäudewert während der verbleibenden Restnutzungsdauer angesammelt wird. Gleichzeitig soll sich der Gebäudezeitwert angemessen verzinsen. Der Zeitwert baulicher Anlagen ist also über einen auf den Gebäudereinertrag bezogenen "Vervielfältiger" zu ermitteln.

Die Ertragswertberechnung gründet auf einer Reihe zu berücksichtigender Bestimmungsgrößen, namentlich Abschreibung, Bodenwert, Liegenschaftszins, Reinertrag, Reparaturstau und Restnutzungsdauer. Die wirtschaftliche Abschreibung wird verfahrenstechnisch im Vervielfältiger über die Restnutzungsdauer berücksichtigt.

Anmerkung: