Es gibt zahlreiche Situationen, in denen Immobilieneigentümer, Immobiliennutzer und Kaufinteressenten von Immobilien eine Antwort auf die Frage benötigen: "Was ist die Immobilie eigentlich wert?".

Dies kann zum Beispiel der Fall sein bei einem Erwerb, einer Veräußerung, einer Beleihung, einer Ehescheidung oder einer Erbauseinandersetzung. In vorgenannten Fällen wird in der Regel ein Wertgutachten in Auftrag gegeben.

Vorrangig muss jedoch zunächst geklärt werden, welcher Wert maßgebend sein soll. Dabei wird der Laie sehr schnell feststellen, dass es zahlreiche unterschiedliche Werte gibt. Den Verkehrswert, den Beleihungswert, den Verkaufswert, den Versicherungswert, den Einheitswert, den Grundbesitzwert, etc.

Nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die für die Immobilienbewertung wesentlichen Werte und die Fälle, in denen diese Werte benötigt werden:

Aus der Praxis wird ersichtlich, dass der Verkehrswert der Wert ist, der am häufigsten benötigt wird. Lediglich in einigen Spezialfällen, wie zum Beispiel bei der Beleihung, der Versicherung und der steuerlichen Bewertung sind andere Werte maßgebend. Aber auch viele Banken ermitteln heutzutage zunächst den Verkehrswert und leiten daraus den Beleihungswert ab. Zudem gilt in der steuerlichen Bedarfsbewertung, dass bei strittigen Fällen der Verkehrswert und nicht der vom Finanzamt ermittelte Grund-besitzwert zugrunde zu legen ist.

Immobilien stellen keinen Wert an sich dar. Dieser ergibt sich erst durch zeitlich veränderliche Nachfrage. Wertvorstellungen und Preise sind folglich als

dynamische, realistische und auf den Wertermittlungsstichtag

bezogene Größen zu begreifen.

Die praktische Grundstücksbewertung verlangt nach einer diese Umstände berücksichtigenden Wertkonvention, einem objektiven Wert- und Preismaß.

Dieses Maß ergibt sich aus der Summe marktweit durchgesetzter Preisvorstellungen. Naturgemäß sind Übertragungen bzw. Preise auszublenden, die unter anderen als marktüblichen Gepflogenheiten und Verhältnissen zustande kommen.

Der Einbezug von Preisen, die im Zuge von Zwangsversteigerungen, innerbetrieblichem Grundstücksverkehr u. ä. entstehen, würde zu Verzerrungen des Preisspiegels führen, die den Versuchen einer marktgerechten Objektivierung der Bewertungsgrundlage widersprechen müssen.

Ziel der Grundstücksbewertung ist es, den Verkehrswert der betreffenden Objekte zu bestimmen.

Der Gesetzgeber definiert diesen Wert in § 194 BauGB als "durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Bewertung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre".

Diese Definition beinhaltet das Gebot, nach betriebswirtschaftlichen oder bautechnischen Verfahren ermittelte Ergebnisse (Sach- bzw. Ertragswert) marktbezogen anzupassen.
In der Realität wirft es häufig Schwierigkeiten auf, diese Anforderung zu erfüllen.
Mangelnde Markttransparenz, unzureichende Datengrundlagen, eine Vielzahl wertbeeinflussender und wertbildender Faktoren eröffnen Ermessensspielräume.
Dass Lage, Größe und Zuschnitt des betreffenden Grundstücks dessen Wert beeinflussen, ist somit leicht nachzuvollziehen.

In vielen Fällen bildet auch das möglicherweise bestehende Nutzungs-potential des betreffenden Grundstücks ein häufig übersehenes, wenngleich entscheidendes Wertbemessungskriterium. Dies bedeutet, dass sich die Verkehrswertermittlung, in bestimmten Fällen und in Abhängigkeit vom genauen Wortlaut des Gutachtenzwecks, auf die ideale Nutzungsmöglichkeit des Grundstücks und nicht auf derzeitige Nutzungen richten sollte, sofern eine Umwandlung als marktüblich und rechtlich unbedenklich zu erachten ist.

Der Begriff des Sachverständigen oder Gutachters ist nicht gesetzlich geregelt. Ebenso gibt es keinerlei Verordnungen o. ä. in denen die allgemeinen oder speziellen Voraussetzungen zur Ausübung des Sachverständigenberufes festgelegt sind.

Umso bedeutsamer ist es, den Sachverstand sowie das fundierte Fachwissen des Sachverständigen objektiv einschätzen zu können. Um alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen, muss der Sachverständige nicht nur über eine fundierte Ausbildung technischer und wirtschaftlicher Art verfügen sondern sollte auch als aktiver und erfahrener Teilnehmer am Markt die Kompetenz besitzen, mögliche wertbeeinflussende Faktoren korrekt zu bewerten.

Ganz gleich, ob für die private Vermögensplanung oder den professionellen Gebrauch:
Der Nutzen eines Wertgutachtens steht und fällt mit der Realitätsnähe der getroffenen Aussagen.

Immobilien gehören zu den wertbeständigsten Kapitalanlagen. Daher erfreuen sie sich bei gewerblichen Investoren ebenso wie bei privaten Geldanlegern nach wie vor besonderer Beliebtheit.
Und: Das Haus oder die Wohnung zur Eigennutzung stehen auch auf der Wunschliste der meisten Bundesbürger ganz oben.

Wie viel ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung aber wirklich wert ist, das hängt von zahlreichen Faktoren ab. Nur eine umfassende und sorgfältige Wertermittlung durch den Fachmann schafft hier Klarheit.

▌Transparenz für bleibende Werte

Wir führen unter strenger Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben sowie von Verordnungen und Richtlinien Wertermittlungen für private und gewerbliche Auftraggeber durch. Die wertmäßigen Auswirkungen von Rechten und Belastungen werden ebenso berücksichtigt wie die Nachhaltigkeit der erzielbaren Erträge. Eine komplizierte Materie, die wir auch für den Laien verständlich aufbereiten. So entsteht ein realistisches Bild Ihrer aktuellen Immobilienwerte.


▌Eine sichere Grundlage für die private Vermögensplanung

Ein fundiertes Wertgutachten gibt Sicherheit, wenn es um Entscheidungen in Immobilienangelegen-heiten geht. Und die sind, auch im privaten Bereich, häufiger, als man zunächst denkt.

▪ Beim Kauf einer Immobilie schafft ein Wertgutachten Klarheit über die Angemessenheit des geforderten Kaufpreises.
 

▪ Wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, hilft Ihnen die Wertermittlung bei der Festlegung eines realistischen Verkaufspreises.
So gehen Sie sicher, dass Sie kein Geld verschenken oder aber wegen eines überzogenen, unrealistischen Preises auf Ihrem Angebot sitzen bleiben.

▪ Für die Beleihung einer Immobilie verlangen die Kreditinstitute in der Regel ein Wertgutachten bei uns erhalten Sie dies von neutraler Stelle.

▪ In Erbschaftsfragen oder auch bei Ehescheidungen ist eine seriöse Wertermittlung Grundlage für gerechten Ausgleich.

▪ Sie wollen Ihren Immobilienbesitz ausreichend versichern. Auch hier erhalten Sie Klarheit durch eine zeitgerechte Bewertung.

▌Umfassende Dienstleistungen für gewerbliche Investoren

Professionelles Immobilienmanagement ist auf aktuelle und exakte Daten zum Wert der Objekte im Bestand angewiesen. Besonders für bundesweit agierende Investoren sind wir auf dem Gebiet der Wertermittlung von Immobilien der ideale Partner.

▪ Mit einem dichten Netz von freien Sachverständigen, die im Spezialbereich der Immobilienwert-ermittlung alle die gleiche Ausbildung durchlaufen haben, sind wir in ganz Deutschland präsent.
Ihr Vorteil: schneller und flexibler Einsatz, geringe Wegekosten.

▪ Wie auch wir, werden diese Sachverständigen, unter Beachtung der aktuellen gesetzlichen Bestimmungen, Verordnungen und Richtlinien, kontinuierlich aus- und weitergebildet.
Ihr Vorteil: zuverlässige Wertgutachten, die auch einer kritischen Prüfung standhalten.

▪ Anfragen und Aufträge können zentral über uns, in enger Abstimmung mit dem jeweiligen Sachverständigen vor Ort, koordiniert werden.

Ihr Vorteil: Sie haben für die Bewertung mehrerer Immobilien nur einen Ansprechpartner, ganz gleich, wo die Objekte gelegen sind.

▪ Durch die Zusammenarbeit mit diesen zahlreichen Sachverständigen können bundesweit Daten ausgewertet werden. Somit erhalten wir ein detailliertes Bild des Immobilienmarkts in Deutschland.
Ihr Vorteil: Unsere Wertermittlungen sind realistisch und marktgerecht.

▌Ergänzende Dienstleistungen

Sofern seitens unserer Kunden und Auftraggeber gewünscht, muss unsere Dienstleistung nicht bei der Wertermittlung enden.

Durch unsere eigene Immobilienfirma, der BERNHARD GmbH, ist es uns möglich, die bewerteten Immobilien auch zur Vermarktung vorzubereiten oder im Kundenauftrag den Verkauf durchzuführen.

Aufgrund der eigenen Bauträgertätigkeit und der Leistungen im Bereich Baumanagement ist es der BERNHARD GmbH auch möglich brachliegende Grundstückspotentiale zu ermitteln und daraus ggf. einen Mehrwert für den Grundstückseigentümer zu generieren.

Durch unsere Kooperation mit weiteren Dienstleistern, wie u. a. dem IHN International Hospitality Network, Weinheim, bieten wir unseren Kunden auch für klassische Gewerbeimmobilien sowie für Spezialimmobilien wie Hotels und Seniorenpflegeinrichtungen ein breites Leistungsspektrum im Bereich Wertermittlung und Immobilienrating.

Merzhausen, September  2004

Patrick Bernhard

Dipl.-Ing. (FH) - Architekt BDB

Diplom-Sachverständiger (DIA)

für die Bewertung von bebauten

und unbebauten Grundstücken,

für Mieten und Pachten